머리말―특급 경매 전문가의 기초부터 다지는 설명과 노하우를 만나보세요
이 책의 특징

1장 부동산 경매에 첫발을 내딛는 당신에게

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 난생처음 경매를 만나다

1. 시대에 따라 달라진 부동산 경매 풍경
[사례] 경매로 월세가 따박따박

2. 경매공부를 왜 해야 할까?

3. 투자 실패의 3가지 유형과 처방
매매차익을 노릴까, 임대수익을 노릴까?
투자지역을 명확하게 정하지 않는다
머리부터 발끝까지 다 먹으려고 한다

[자기진단 테스트] 나에게 맞는 경매 부동산 유형은?
[솔루션] 나에게 맞는 경매 부동산 유형

2장 알짜배기 경매물건 찾는 법
[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 똑소리 나는 그녀의 경매 부동산 쇼핑법

1. 경매과정을 그림으로 한눈에 보자
[사례] 전세금을 못 받아 경매를 신청한 이씨
경매과정 한눈에 보기
[사례] 전세로 살던 빌라에 입찰을 결심하다
[잠깐] 낙찰/패찰/유찰
[잠깐] 부동산 경매도 종류가 많다고?

2. 좋은 경매물건 어디서 찾을까?-대한민국 법원경매정보 사이트
[사례] 알짜 경매물건 찾는 법, 한 수 배우다
[실습] 대한민국 법원경매정보에서 경매물건 검색하기

3. 사설 경매정보, 이것만은 기억하자
[잠깐] 알짜배기 부동산 정보 사이트

4. 매각공고 확인하는 법
[사례] 날짜를 착각해 헛수고만 하고 돌아갔다

5. 놓치면 안 되는 특별 매각조건 3가지
[사례] 사소한 실수로 내집마련의 꿈을 날렸다
[사례] 농지취득 자격증명서 챙기기
[사례] 주무관청의 매각허가서 챙기기

6. 채권자 매수신고가 뭐지?
[잠깐] 개별매각/일괄매각/과잉매각이 뭐지?
[잠깐] 한 토지에 A은행도, B은행도 경매를 신청했다-중복사건

7. 감정평가서 제대로 보는 법
[사례] 감정평가서만 믿고 정보 수집에 소홀했다가 돈을 잃은 박사장

8. 현황조사서 제대로 보는 법

9. 매각물건명세서의 체크 포인트
[사례] 경매서류를 열람하다가 무안을 당한 이유
[잠깐] 법원의 경매정보, 맹신해서는 안 된다
[잠깐] 똑똑하게 경매를 활용하는 기업 고객

3장 경매물건 분석 첫걸음
―부동산 기초 서류 마스터하기

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 부동산 서류 5총사를 만나다

1. 토지/단독주택의 등기부 보는 법

2. 아파트/오피스텔의 등기부 보는 법
[잠깐] 등기부등본으로 건물 모양 그려보기
[잠깐] 등기부등본의 순위번호는 중요하다
[잠깐] 등기부등본에 나오는 건축물 구조 알아보기
[실습] 등기부등본 열람하기

3. 건축물대장 체크하기
[실습] 건축물대장 열람하기
[잠깐] 건폐율과 용적률 마스터하기

4. 토지대장에서 꼭 확인할 것
[실습] 토지대장 열람하기

5. 지적도/임야도 제대로 보는 법
[실습] 지적도 열람하기

6. 토지이용계획확인서 보는 법
[사례] 유씨가 토지이용계획확인서를 보고 화들짝 놀란 이유
[실습] 토지이용계획확인서 열람하기

7. 지목과 용도지역 알아보기
[잠깐] 시나리오로 알아보는 지목과 용도지역
[잠깐] 다가구주택/다세대주택/연립주택 쉽게 정리하기

4장 권리분석의 기본기 ①
―등기부상의 권리가 사례와 함께 쏙쏙

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 이 아파트는 왜 낙찰자들이 자꾸 매수를 포기할까?

1. 권리분석은 왜 중요한가?
[사례] 권리분석을 잘못해서 입찰보증금을 날린 경우
[잠깐] ‘권리가 있다’고 알리는 게시판, 등기부

2. 말소기준권리 바로보기

3. 채권과 물권에 대해 알아보자

4. 권리분석의 2가지 기본원칙

5. 경매사건의 단골손님 근저당권
[사례] 근저당권을 제대로 몰라 보증금을 날린 용주 씨
[상황] 은행이 재팔 씨 아파트에 근저당권을 설정했다
[상황] 재팔 씨가 주택담보대출뿐 아니라 카드대금도 연체했다면
[실습] 아파트의 근저당권 권리분석
[사례] 근저당권이 있는 신도시 아파트
[잠깐] 근저당권의 ‘채권최고액’에 주의해야 하는 이유
[잠깐] NPL이 뭐지? - 근저당권도 사고팔 수 있다

6. 토지경매에서 매우 중요한 지상권
[상황] 남의 땅 위에 건물을 지은 경우
[사례] 김포시, 지상권이 있는 91평 토지의 가치
[상황] 고양시, 지상권이 있는 151평 토지의 가치
[상황] 근저당권자와 지상권자의 이름이 같은 경우
[사례] 인천의 근린상가를 낙찰받았는데, 구분지상권이 있었다
[잠깐] 내 토지의 편익을 위한 지역권/입찰할 토지에 지역권이 설정되어 있다면

7. 주택 입찰자라면 꼭 알아야 할 전세권
[사례] 건물에만 전세권이 설정된 경우
[실습] 전세권의 인수와 소멸

8. 내 자리 맡아줄래?, 가등기
[사례] 주택에 가등기가 설정되어 있는 경우

9. 다재다능한 담보가등기
[상황] 담보가등기가 있는 경매 주택

10. 아는 만큼 보이는 환매특약 등기
[사례] 환매특약등기가 있는 전원주택을 낙찰받은 이유

11. 돈 받을 때까지 꼼짝 마, 가압류
[사례] 돈을 받지 못한 납품업자 방 씨의 희망
[상황] 아파트에 전 소유자의 가압류가 있는 경우

12. 가처분이 무서운 이유
[상황] 사기를 당해 아파트 소유권이 이전된 경우

13. 경매에 자주 등장하는 가처분 유형
[상황] 경매 상가에 가처분 등기가 있는 경우
[상황] 고의로 소유권을 이전해 준 경우
[사례] 경매 아파트에 소유권 이전 말소 가처분이 있는 경우
[사례] 경매물건에 근저당권 말소 가처분이 있는 경우
[잠깐] 가처분과 닮았지만 다른 예고등기

14. 주택 입찰자라면 임차권
[사례] 근저당권이 있는 아파트의 임차권
[사례] 임차권이 있는 아파트의 근저당권
[사례] 임차권과 근저당권 설정일이 같은 경우

15. 임차권에서 주의할 점
[사례] 아파트를 낙찰받았는데, 전세금을 물어주게 생겼다
[상황] 세입자가 임차권을 이어받은 경우
[상황] 등기부에는 근저당권이 있는데, 실제로는 빚이 없는 경우

16. 확정일자를 받은 임차인/소액 임차인
[사례] 서울시 임차보증금 1억 2,000만원인 세입자가 있는 경우
[사례] 서울시 임차보증금 1억원인 세입자가 있는 경우
[사례] 쪽방주택과 임차인 10명
[사례] 임차권을 분리해도 소용없다

17. 임차권만 알고, 임차권 등기를 모르면 헛공부
[사례] 입지가 뛰어난 소형 아파트, 왜 입찰자가 혼자였을까?
[잠깐] 경매가 갑자기 취소되었는데, 세입자가 왜 당황했을까?

18. 상가 입찰 시 주의할 점
[사례] 법을 잘 몰라 알짜 상가를 놓쳤다
[잠깐] 상가 권리금은 어떻게 될까?
[잠깐] 권리금법의 구체적인 내용

19. ‘토지 별도 등기 있음’ 문구를 보았다면
[잠깐] 집합건물 경매에서 알박기

5장 권리분석의 기본기 ②
―등기부 외의 권리 마스터하기

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 등기에 나오지 않는 권리도 있다고?

1. 유치권자와 흥정하는 법
[사례] 신축건물에 들어선 유치권 현수막
[사례] 공사대금을 받기 전에는 못 나간다는 리모델링 업자
[잠깐] 공사업자가 유치권을 헐값에 사라는 경우
[잠깐] 토지에 대한 유치권을 행사할 수 없는 경우
[잠깐] 대여금이나 매매대금으로는 유치권을 주장할 수 없다

2. 법정지상권이 있는 토지
[사례] 경매 토지에 주인이 다른 건물이 있는 경우
[사례] 근저당권이 설정된 토지의 주인이 건물을 산 경우
[잠깐] 토지뿐 아니라 집도 담보로 요구하는 경우
[잠깐] 법정지상권이 없는 건물주는 선택의 여지가 없다

3. 경매 토지에 나무나 농작물이 있다면
[사례] 땅값 못지않은 나무 값
[사례] 나무를 등기한 경우

4. 분묘기지권이 있는 토지
[사례] 무덤 덕에 전원주택을 짓게 된 사연
[사례] 분묘기지권에 대한 편견을 뒤집은 전설

5. 다세대주택, 연립주택의 대지권 미등기

6장 [실전] 현장 경매물건 분석하기

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 권리분석이 몇 분 만에 뚝딱

1. 배당표가 왜 중요할까?
[사례] 선순위/후순위 근저당권 있는 빌라
[사례] 선순위 근저당권, 후순위 가압류 있는 아파트
[사례] 선순위 가압류, 후순위 근저당권 있는 오피스텔
[사례] 선순위/후순위 가압류 있는 10평 상가
[사례] 권리가 여러 개 설정된 아파트

2. 선순위 임차인이 있는 다세대주택
[잠깐] 경매비용은 얼마나 드나?

3. 선순위 전세권자가 있는 오피스텔

4. 선순위 가등기가 있는 빌라

5. 아파트 세입자의 증액 보증금

6. 임차인이 많은 다가구주택

7장 현장답사, 10년 다닌 고수처럼

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 부동산 경매의 꽃, 현장답사

1. 공인중개사 내 편 만드는 법
[사례] 현장시세를 잘못 파악해 손해본 윤씨

2. 경매 주택 현장답사 노하우
[사례] 임차인 덕분에 술을 얻어먹은 사연
[잠깐] 세대합가 확인하는 법

3. 좋은 경매 주택 알아보는 법
[잠깐] 다세대주택의 재개발 가능성 체크하는 법
[잠깐] 겨울의 일조량 확인하기

4. 오피스텔의 현장답사 노하우
[잠깐] 구조를 불법 변경한 오피스텔에 주의하자
[체크리스트] 주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등)의 현장답사

5. 상업용 부동산의 현장답사 노하우
[사례] 현황조사서의 월세가 시세보다 2배 부풀려진 속사정
[사례] 상가의 공용 관리비가 너무 높은 경우
[사례] 경업 금지 특약, 상가번영회에서 해결해 준다더니

6. 좋은 경매 상가 알아보는 법
[사례] 주점을 고시텔로, 경매 상가를 보는 눈
[잠깐] 경매 상가의 권리금을 알아봐야 하는 이유
[잠깐] 펜션 사업을 위해 경매물건을 알아보고 있다면
[체크리스트] 상업용 부동산의 현장답사

7. 알짜 경매 토지 빨리 찾는 법
[사례] 절벽에 휴게소를 차릴 뻔한 사연
[체크리스트] 알짜배기 토지를 빨리 가려내는 법

8. 현장에서 토지를 빨리 찾는 법

9. 인기 있는 경매 토지의 특징
[사례] 현재 토지에 진입로가 있다고 맹신하지 말자
[체크리스트] 토지 주변 하천·개울
[사례] 낙찰 후 전기를 끌어와야 하는 경우

10. 토지 시세 알아보는 법
[잠깐] 전망에만 매료되어 계절 요인을 놓치지 말자
[잠깐] 공장 경매 도전하기
[체크리스트] 토지의 현장답사

8장 드디어 입찰―낙찰률과 수익률 높이는 법

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 입찰장에서 현장실습을 하다

1. 다양한 입찰방법
[사례] 점심시간에 기간입찰을 한 경우
[잠깐] 입찰 경쟁률이 낮은 기간입찰, 어떻게 하면 되나?

2. 드디어 입찰일, 준비물을 챙겨보자
[잠깐] 전문가에게 대리입찰을 맡기려면

3. 입찰표 작성법
[사례] 입찰표의 글씨 하나로 시끄러워진 경매 법정
[잠깐] 경매물건의 사건번호는 꼭 기억하자
[잠깐] 입찰가격과 보증금액 쓸 때 주의점
[잠깐] 실수로 입찰보증금을 더 많이 넣었다면

4. 입찰가 산정할 때 주의할 점
[사례] 낙찰가율로 산정했다가 손해본 경우
[잠깐] 입찰가의 숫자에도 선호 유형이 있다

5. 매매차익/임대수익, 입찰가 정하는 법
[사례] 매매차익을 위해 단독주택에 입찰하는 경우, 입찰가 산정법
[사례] 임대수익을 위한 오피스텔 입찰가 산정법
[잠깐] 유찰 후 저감률이 왜 법원마다 다를까?
[잠깐] 유찰 시 법원별 저감률 알아보기

6. 두근 두근, 입찰 시작 전에 체크할 것

7. 입찰봉투 작성해 입찰하기

8. 개찰, 최고가 매수신고인이 되다
[잠깐] 최고가 입찰자가 2명 이상이라면

9. 차순위 매수신고인, 제가 할게요!

10. 개찰 후 1분 안에, 공유자 우선매수 청구
[사례] 부부 공동명의 아파트 지분이 경매로 넘어간 경우
[잠깐] 임차인 우선매수 청구권

11. 매각허가 결정
[사례] 전원주택의 매각허가 결정일을 놓친 경우

12. 도시인이 농지취득 자격증명서 받는 법
[사례] 법인도 농지취득 자격증명서를 받을 수 있을까?

13. 매각허가 결정 확정

14. 낙찰잔금 납부하기
[사례] 매각허가 결정을 받고도 동분서주한 김씨
[사례] 낙찰자가 된 임차인 김씨, 상계신청으로 대출 없이 잔금 납부
[사례] 은행의 채무인수로 잔금을 수월하게 낸 이씨
[사례] 낙찰잔금을 못 냈지만, 며칠 후 소유권 취득 가능해진 박씨
[잠깐] 은행에서 대출액 알아보기
[잠깐] ‘배당이의’의 불똥이 낙찰자에게 튄 사연
[잠깐] 낙찰물건이 훼손되었다면 매각대금 일부반환을 신청하자

9장 시나리오별 명도 노하우

[경매 생초보의 좌충우돌 도전기] 윈-윈, 원만하고 빠른 명도를 위하여

1. 명도의 5가지 기본원칙
[사례] 헬스클럽의 ‘바지 사장’과 명도합의를 한 경우
[잠깐] 명도합의, 이사비용은 얼마가 적정할까?

2. 시나리오별 명도 5단계 전략

3. 연체관리비도 낙찰자가 내야 할까?
[사례] 전주인이 관리비를 6개월이나 연체한 경우

4. 점유자 유형별 명도의 기술
[사례] 유치권자에게 부동산을 쉽게 인도받은 경우

5. 명도 시 임차인이 재계약을 원할 때

6. 부동산을 비워 달라는 인도명령
[사례] 인도명령을 잘못 신청한 경우
[잠깐] 점유자의 인적사항을 알 수 없는 경우
[잠깐] 점유자가 도중에 바뀌지 않도록 주의한다

7. 명도 시간을 줄이는 송달의 기술

8. 낙찰자가 가진 최후의 카드 강제집행
[사례] 이씨가 남의 짐을 껴안고 살게 된 이유
[잠깐] 빈집을 명도하는 법

부록_셀프 등기법 & 현장답사 체크리스트

1. 소유권 이전 등기 촉탁 신청
2. 인도명령 신청하는 법
3. 강제집행 하는 법
4. 유체동산 경매신청 하는 법
주거용 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등) 현장답사 체크리스트
상업용 부동산 현장답사 체크리스트
토지 현장답사 체크리스트

에필로그―여전히 매력적인 투자처, 경매