월세 더 받는, 똑똑한 부동산 인테리어 노하우

총 500만 조회수, 25년 현장 전문가 독일병정(김종민)의 빅데이터를 책으로 옮겼다. 인테리어 업체 선정부터 제품 선택, 공사 진행, 셀프인테리어까지, 비용과 시간을 절약하면서도 탄탄하고 아름답게 내 집 꾸미는 방법을 알려준다. 또한 월세 더 받는 인테리어 노하우를 공개한다.

한편 저자가 실제로 하고 있는 중소형 주택 투자와 임대주택 관리법에 대해 솔직하게 털어놓는다. 현재 부동산 투자는 시세차익보다 임대수익이다. 투자 대비 수익률 높은 임대사업 노하우를 공개한다. 나아가 최근 부동산 투자의 새 방법으로 주목받고 있는 단독주택 구조 변경 및 리모델링에 대해서도 자세하게 소개한다.

‣ 인테리어를 왜 알아야 할까?

서울 모 아파트 인테리어 공사를 맡게 되어 실측을 하러 갔는데, 집주인 아주머니가 같은 단지의 다른 아파트보다 2000만원이나 싸게 산 급매라며 자랑을 했다. 그런데 이 집은 동향에다 중간에 한 번도 인테리어나 수리를 안 했는지, 창호도 아주 오래된 제품이었고 발코니 확장도 해야 했으며 여기저기 손볼 곳이 많아 대공사가 필요했다. 인테리어 공사비가 3300만원 정도 나올 것 같다고 하니, 집주인 아주머니가 깜짝 놀라며 이렇게 말했다. “그렇게 많이 나와요? 어쩌죠? 이럴 줄 알았으면 옆 동의 남향집을 살 걸 그랬나 봐요.”

이런 일은 정말 흔하다. 급매로 나온 경우, 집을 보지도 않고 사는 일이 많다. 그런가 하면 인테리어를 몰라서 부동산 투자시 낭패를 보기도 한다.

지인이 인천에 17평 소형 빌라를 매수했다. 간단히 인테리어 후에 임대를 놓겠다고 해서 함께 집을 보러 갔는데, 도배며 장판, 창호까지 전체적으로 깨끗해 보였다. 그러다 바닥 장판을 걷었는데, 웬걸, 노후한 난방배관이 시멘트 모르타르 위로 드러나 있을 만큼 바닥 상태가 좋지 않았다. 결국 난방배관, 수도배관 공사에만 300만원이 들었다. 총 인테리어 비용이 950만원이 나왔다. 일반적으로 임대용 빌라 인테리어(20평 기준)에 600만원 정도를 쓰니, 크게 웃돈 셈이다.

그 결과, 그는 초기 투자 비용 회수 기간이 수개월 더 늘었다. 만약 이 집을 보증금 1000만원에 월 30만원으로 임대한다 치면 300만원을 회수하기 위해 10개월을 더 흘려보내야 하는 것이다. 즉 투자 대비 수익률이 크게 떨어지는 것이다. 

소액 투자를 위해 빌라를 샀는데 인테리어 비용만 1000만원? 급매라고 해서 2000만원이나 싸게 산 아파트가 인테리어 비용만 3000만원? 급매라고 다 같은 급매가 아니고, 집값은 집값만이 아니다. 주택 매수 비용은 ‘집값+인테리어 비용’이다. 똑똑하게 집을 사고팔기 위해서 인테리어를 알아야 하는 이유다. 이 책은 부동산 매수시 유의할 점은 물론이고 실거주 또는 임대시 인테리어 및 주택 관리법을 담고 있다.

‣ 똑똑한 부동산 & 인테리어 투자 정보

눈에만 예쁜 것은 인테리어가 아니다. 25년 현장 전문가가 누수, 결로, 난방, 전기, 소음 문제 없는 탄탄한 기초공사를 기본으로, 인테리어 비용은 적게 들되 사는 동안 쾌적하고, 팔 때는 집의 가치가 올라가는 인테리어의 모든 것을 알려준다.

예를 들어 도배나 마루, 조명, 욕실 도기류 등 인테리어 제품 선택시 A/S를 생각하면 국산이 좋지만 중국산 제품으로 시공하면 30~50% 이상 가격이 절약된다. 도배는 값비싼 실크벽지자 평평하고 예쁘게 시공되지만 광폭합지가 더 친환경적이므로 아이가 있는 집은 광폭합지를 권한다. 또 오래된 집의 경우 창호를 교체하면 좋지만 비용이 만만치 않으므로, 창호 상태가 괜찮다면 창틀에 인테리어필름을 입히는 것만으로도 인테리어 효과가 높아지고 단열 기능이 약간 좋아진다. 그 외에도 상세한 인테리어 팁들이 이 책에는 가득하다.

그런가 하면 누수나 결로로 인한 문제 해결 방법을 제시하기도 한다. 결로로 집 안에 물이 흐르자 임차인이 보증금을 빼달라며 내용증명을 보낸 일에 대해 저자는 이렇게 조언한다. “상황이 심각한 경우에는 임대인과 임차인의 관계가 회복되기 어려우니 보증금을 주어서 내보내고, 새 세입자를 받기 전에 천장부터 벽까지 단열 공사를 하세요. 또 결로는 평상시 관리도 중요하니 하루에 20~30분 정도 꼭 환기를 시켜야 해요.”

주변을 둘러보면 의외로 누수나 소음 때문에 이웃과 마음 상하는 일이 많다. 오래된 집은 결로로 콘센트에 습기가 찼거나 전기배선이 얽히고 노후하여 불이 날 지경인 경우도 상당하다. 저자는 이러한 문제에 대한 해결법을 제시한다.

나아가 인테리어 업체 선정부터 비용 견적, 제품 선택, 공사 기간 체크 그리고 일반인이 공사 진행시 효율적인 관리, 감독 방법까지 꼼꼼하게 짚어준다. 마루 관리법이나 발코니 누수 대처법 등에 관한 팁과 정보를 제공한다.

‣ 임대수익 높이는 단독주택 리모델링

노부부의 2층짜리 집 한 채! 부부가 사는 공간을 조금 줄이는 대신 임대 세대를 늘리는 방향으로 구조 변경을 해서 세를 더 많이 놓아볼까? 현관과 발코니를 확장해서 공간을 늘려볼까? 20년, 30년 된 오래된 단독주택으로 재테크를 해보자.

실제로 요즘에는 단독주택을 리모델링해서 부모 세대와 기혼 자녀 세대가 함께 살기도 하고, 자녀를 독립시킨 노부부가 임대 세대를 늘리는 방식으로 구조 변경 및 리모델링을 하는 경우가 많다.

서울 방화동 집의 경우도 그러했다. 2층짜리 집이었는데, 1층의 임대 2세대(원룸, 투룸)를 주인집(투룸)과 임대 세대(원룸)로 만들되, 현관을 확장해 주방과 세탁실 공간을 넓혔다. 2층은 원래 주인집(쓰리룸)이었는데 투룸 2세대로 구조를 변경했다. 또 발코니를 확장하고 1층과 2층을 오가는 내부 계단을 막아서 욕실, 세탁실을 새로 만들었다.

집주인은 주변 집들보다 조금 더 높게 세를 놨고 새 세입자는 금방 나타났다. 은행에 5000만원 넣어봤자 1년 은행 이자가 100만원도 안 되는 저금리 시대이다. 임대수익은 부부의 가계에 큰 보탬이 될 것이다.

현 정부의 도시재생사업은 기존의 주택들을 전면 철거하지 않고 주변 환경을 변화시키는 방식으로 진행될 예정이다. 지역 내 노후한 기반시설과 주택가를 개선하는 데 상당한 예산을 집행할 것으로 보인다. 실제로 정부는 2017년 말에 시범사업지 68곳을 선정하고 2018년부터 5년간 50조원을 투입하는 계획을 발표했다. 따라서 기존 주택을 수리해 가치를 높이려는 요구는 앞으로 더 늘어날 것이며 아파트 리모델링, 빌라 신축과 함께 단독주택 리모델링 시장은 더 활발하게 성장할 것이다. 

‣ 요즘 대세! 셀프인테리어

“내 집도 아닌데 왜 돈을 들여?”라고 하면 옛날 사람, “집에 있는 시간에라도 행복하고 싶어.”라고 하면 요즘 사람이다. 비용은 절감하고 개인의 취향과 감각은 살리는 셀프인테리어 방법과 노하우를 공개한다. 다만, 저자는 디자이너나 건축가가 아닌 인테리어 현장 전문가이자 임대사업자이기에 좀더 실용적으로 접근한다.

일례로 주택 셀프인테리어를 할 때는 ① 메인컬러(기준이 되는 색상): 몰딩, 걸레받이, ② 인테리어필름: 새시, 문, 문틀, 문선, 중문, 현관문 등, ③ 문손잡이, ④ 도배지, ⑤ 바닥재, ⑥ 타일: 주방・욕실・발코니・현관 ⑦ 싱크대와 신발장 등 가구(현장 실측시 결정) 순으로 제품과 디자인을 정하면 시간을 절약할 수 있다. 이때 집이 그리 넓지 않다면 메인컬러는 화이트가 무난하다. 걸레받이와 몰딩을 화이트 색상으로 하고 여기서부터 벽지, 바닥재 등의 색상과 패턴을 선택해나가면서 포인트 색상을 정하면 인테리어 초보자라도 헤매지 않고 조화로운 색상 배치를 할 수 있다.(더 자세한 내용을 책을 참조하자.)

그런가 하면 아파트 평면도 보고 바닥 크기 실측하는 법, 스위치・콘센트・LED 조명・문손잡이・수도꼭지・욕실 청소건 교체하는 법, 실리콘이나 타일 메지를 균일하게 시공하는 법 등을 사진과 함께 상세하게 설명해준다. 책에 있는 대로만 따라 하면 누구든지 쉽게 이러한 시공을 할 수 있다.

또한 멀쩡한 도배지가 터진다던가, 거실의 마루가 들뜬다던가, 욕실에서 누수가 난다던가, 우리 집은 발코니에서 물을 쓰지도 않는데 아랫집에서 물이 흐른다던가 하는 문제가 왜 일어나는지 설명해주고, 이에 대한 해결 방법을 알려준다.

똑똑한 부동산 투자의 시작이 입지와 타이밍을 잘 살펴 집을 매수하는 것이라면, 그 끝은 인테리어시 기초공사를 탄탄히 하여 차후 문제가 생기지 않도록 하면서 셀프인테리어로 개성은 살리고 비용은 절감하는 것이다. 이 책은 그에 대한 상세하고 실용적인 정보를 담고 있다. 바로 실전에 적용 가능한 부동산 실용서다. 이 책과 함께 착하고 건전하게 부의 추월차선에 올라보자.

∴ 추천사

독일병정은 부동산 시장을 바라보는 관점이 매우 객관적이고 정확하며, 오랜 현장 경험을 바탕으로 부동산 시장의 흐름을 냉철하게 분석하는 능력이 뛰어나다. 이 책은 부동산 시장에 대한 그의 통찰력뿐만 아니라 오랜 인테리어 현장 경험에서 나온 수많은 인테리어 정보, 그리고 실속 있는 인테리어로 내 집 가치를 높이는 노하우를 아낌없이 전달해주고 있다. 무엇보다 셀프인테리어를 해보고자 하는 이들에게 좋은 길잡이가 될 것이다. _유나바머(blog.naver.com/calmwaves)

주거용 부동산 투자의 첫 번째 고려사항은 무엇일까? 바로 남들이 살고 싶어할 집을 낮은 가격에 선점하는 것이다. 현재는 이것이 맹목적 입지 만능주의로 통용되고 있다. 하지만 입지라는 것은 어차피 시장의 평가로 이미 결정되어 있다. 그렇다면 정해진 입지의 부동산 가치를 바꾸는 방법은 무엇일까? 이 책은 바로 그것을 말해주고 있다. 인테리어 현장 전문가가 알려주는 좋은 집 고르는 디테일한 조언까지, 바로 실전에 적용할 수 있는 노하우가 알차게 들어 있다. _이종원(‘아포유’ 부동산 커뮤니티)

독일병정 블로그를 보면서 인테리어 사업을 하는 분이 경제면 경제, 부동산이면 부동산, 다방면으로 지식이 풍부한 것을 보고 나도 모르게 그의 글에 빠져들었다. 어려운 상황 속에서도 포기하지 않고 사업에서 성공한 모습을 보고, 또 매일 손에서 책을 놓지 않고 공부하는 모습을 보며 본받을 점이 굉장히 많은 사람이란 생각이 들었다. 사업에서 어려움을 겪으며 희망을 잃은 분, 그리고 이제 막 부동산에 관심을 가지는 초보 부동산 투자자들에게 이 책을 꼭 읽어보라고 권하고 싶다. _영토확장(‘부동산영토확장’ 블로그)

독일병정은 성실하고 강직한 성품의 소유자를 비유하는 말로, 내가 만나온 그의 성격과 일치한다. 그는 장인정신, 꾸준함, 그리고 성실함의 대명사다. 독일병정이 부동산, 인테리어, 경제 분야의 블로그 포스팅을 한 지도 11년이 넘었다. 오랜 경험과 다독으로 다져진 그의 글은 힘과 매력이 있다. 월평균 20만 명 이상이 독일병정의 정보와 견해를 보기 위하여 블로그를 찾는다. 이 책은 그의 오랜 부동산 투자 및 인테리어 경력이 모여 만들어진 것이다. 책 출간을 진심으로 축하하며, 집의 곳곳을 아는 현장 전문가로서의 경험과 지식을 세상에 마음껏 전파하길 희망한다. _달천(『월급보다 월세부자』 저자)

부동산 투자자들에게 인테리어는 필수다. 집이 단순히 의식주 중 한 가지를 해결하는 공간이었던 과거와 달리, 현재는 생활의 중심으로 바뀌면서 인테리어의 중요성이 날로 더해가고 있다. 내가 살 집을 구하든, 임대사업으로 전월세를 놓을 집을 구하든 이제 인테리어는 꼭 신경 써야 하는 부분이 되었다. 이 책은 인테리어에 대한 기본적인 사항은 물론이고, 집에서 발생할 수 있는 각종 하자와 그 대처 방법부터 최신 인테리어 트렌드까지 정리가 잘 되어 있다. 그동안 부동산 투자 책들에서 일부분으로만 다뤘던 내용이 아니라, 수백 가구의 인테리어를 시공한 25년 현장 전문가의 노하우를 누구나 알기 쉽게 정리했다. _지원서원아빠(blog.naver.com/dreamvision74)

∴ 본문 엿보기

“형님, 소액 투자를 할 만한 데 없을까요? 임대수익이 좀 필요해서요.” “그래, 알아보자. 대신 큰 욕심은 부리지 말아야 해.” 나는 틈틈이 아내와 함께 구 빌라를 알아보았다. 인천에는 잘 찾아보면 입지가 괜찮으면서도 값이 싼 빌라가 많다. 아내와 내가 동시에 마음에 들어했던 곳은 인천 서구에 있는 18평 빌라였는데, 매매가가 6000만원이었다. 나는 그와 함께 임장을 가서 하나하나 설명해주었다. …(중략)… 인테리어를 하지 않아도 되고 임차인이 있는 상황이니, 매수하면 바로 임대수익이 생기는 것이다. 보증금 500만원에 월세가 35만원이었다. 5500만원 투자해서 매달 35만원이 통장에 꽂힌다면 수익률 또한 상당히 높은 것이다. 은행에 5000만원 넣어봤자 1년 은행 이자가 100만원도 안 되는 저금리 시대가 아닌가. _본문 27-28쪽 ‘나의 부동산 투자 이야기’ 중에서

얼마 전 서울 영등포구 당산동에 있는 아파트로 인테리어 공사 실측을 하러 갔을 때 일이다. 집을 둘러보는데, 옆에서 집주인 아주머니가 “이번에 이 집을 샀잖아요. 같은 단지의 다른 아파트보다 2000만원이나 싸게 샀어요. 급매지요. 정말 운이 좋았어요.”라며 자랑을 하였다. 이 아파트를 어떻게 발견했는지, 계약 과정이 어떠했는지 등 이야기는 계속되었고 집주인의 얼굴에서는 웃음이 떠나질 않았다. 그러나 실측 후, 3300만원이라는 인테리어 비용에 집주인은 금세 우울 모드가 되었다. 오래되고 노후한 아파트이다 보니 인테리어 비용이 많이 나올 줄은 알았지만 창호를 다 교체해야 해서 비용이 더 추가되었다. 기막힌 타이밍에 행운인 줄로만 알았던 아파트가 몇십 분 만에 실책이 되었다. “이럴 줄 알았으면 옆 동의 남향집을 살 걸 그랬나 봐요. 그 집은 새시를 교체했더라고요. 아, 남편한테 한소리 듣겠어요. 어쩌나….” _본문 64쪽 ‘똑똑한 인테리어 투자란?’ 중에서

문/문틀, 창호 상태가 나쁘지 않다면 인테리어필름으로 마감한다. 창호가 목재 새시이거나 문이 합판인 경우에는 페인트 도장이 가능하다. 시트지를 붙인 문이나 하이새시 문틀은 페인트 도장이 잘 안 되고 억지로 하면 이후 칠이 벗겨지기 쉽기 때문에 인테리어필름으로 시공한다. 교체를 하는 것보다 리폼을 하는 것이 30~50% 정도 비용이 절감된다. _본문 80쪽 ‘천자만별 인테리어 비용’ 중에서

도배 관련 인테리어 팁을 하나 주자면, 겨울에는 건물 내부 벽면에 습기가 많기 때문에 보일러를 가동한 상태에서 도배 시공을 하는 것이 좋다. 그리고 도배가 끝난 뒤 며칠은 보일러를 약하게 가동하든지 아니면 자연 그대로의 상태에서 도배 풀이 마르게 하는 게 좋다. 입주 청소가 끝난 후 베이크아웃(bake out)을 한다고 급격하게 난방 온도를 올리면 도배지가 터져버린다. 이런 일을 대비해 인테리어 업체가 1차로 확인하지만, 집주인이 밤에 한 번 더 확인하면 대형 하자를 막을 수 있다. _본문 113쪽